คอลัมน์พร็อพเพอร์ตีโฟกัส

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สฯ หรือ AREA เปิดพื้นที่ๆอันตราย ที่มีสัดส่วนบ้านว่างมากเป็นพิเศษ ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล อันดับที่ 1 คือพื้นที่ นนทบุรี มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 335,421 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 45,848 หน่วย หรือคิดเป็น 14% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  7 หน่วย

อันดับที่ 2 คือพื้นที่ บางนา มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 231,192 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 31,289 หน่วย หรือคิดเป็น 14% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  7 หน่วย และอันดับที่ 3 คือพื้นที่ บางใหญ่ มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 221,492 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 28,016 หน่วย หรือคิดเป็น 13% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  8 หน่วย

Ads by AdAsia

Play

ถ้าเจาะลึกลงไปตามประเภทที่อยู่อาศัยในแต่ละพื้นที่ จะพบว่าห้องชุดในแทบทุกระดับราคาเฉพาะใน
พื้นที่บางใหญ่ บางพลี บางนา มีนบุรี บางกะปิ นนทบุรี บางเขน บางบัวทอง และคลองเตย มีความน่าห่วงใยมาก เพราะมีสัดส่วนห้องชุดที่เป็นบ้านว่างมากถึง 13.5- 17.5% กล่าวคือ ในห้องชุดทุก 6 หน่วย จะมีผู้เข้าอยู่อาศัย 5 หน่วย และอีก 1 หน่วยเป็นบ้านว่าง สินค้าห้องชุดในพื้นที่นี้มีโอกาสที่จะมาขายแข่งกับสินค้าใหม่ๆ ของผู้ประกอบการได้ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยไม่เพิ่มขึ้นเท่าที่ควร การลงทุนจึงมีความเสี่ยงเป็นพิเศษ

สำหรับพื้นที่ที่ปลอดภัย มีบ้านว่างน้อย อันดับที่ 1 คือพื้นที่ บางพลี มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 198,272 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 16,674 หน่วย หรือคิดเป็น 8% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  12 หน่วย  อันดับที่ 2 คือพื้นที่ มีนบุรี มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 226,940 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 19,976 หน่วย หรือคิดเป็น 9% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  11 หน่วย และอันดับที่ 3 คือพื้นที่ ลาดกระบัง มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 156,375 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 14,009 หน่วย หรือคิดเป็น 9%
ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  11 หน่วย

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,505 วันที่ 15-18 กันยายน 2562

ท่ามกลางอสังหาฯไทยปี2562 อยู่ในช่วงขาลง ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์ เลือกกลุ่มลูกค้า เจาะกลุ่มเรียลดีมานด์ เฟ้นทำเลขายคล่องหนีความเสี่ยง ขณะที่กลุ่มคนซื้อมีความต้องการ แต่รายได้ไม่สู้ราคาบ้าน กู้สินเชื่ออนุมัติยาก ไม่ต่างจากกลุ่มผู้ซื้อนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติ ถูกมาตรการ LTV (อัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเทียบกับมูลค่าบ้าน)คุมสัญญาที่ 2 แย่หนักกลุ่มคอนโดฯ ส่งผลซัพพลายเก่าและใหม่ระบายออกยาก ทั้งนี้ เว็บไซต์สำรวจและวิจัยพฤติกรรมคนซื้อ ต่างออกมาชี้แนะภาครัฐ ให้เร่งหามาตรการสนับสนุนกลุ่มต้องการบ้านหลังแรก พร้อมกับแนวทางกระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติ โดยให้เหตุผลว่ากลุ่มคนซื้อยังมีสูง

ทั้งนี้เว็บไซต์สำรวจและเก็บข้อมูลวิจัยอสังหาริมทรัพย์ นางสาวสุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการบริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด (เว็บไซต์TerraBKK.com)สะท้อนมุมมอง ต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี2562 ว่าคาดตลาดอยู่ในช่วงขาลงเมื่อเทียบกับช่วงที่ผ่านมา เพราะผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวจากมาตรการLTVเร่งปรับกลยุทธ์ทำสินค้าออกมาให้ตอบโจทย์ลูกค้า และราคาให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบัน และเตรียมความพร้อมรับความเสี่ยงใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้นในปี 2563 แต่อย่างไรก็ตาม พบตลาดยังคงมีโอกาส หากได้รับแรงกระตุ้นผ่านมาตรการต่างๆของภาครัฐ

เนื่องจากผลสำรวจ “พฤติกรรมการซื้อบ้าน ของคนไทย” จากกลุ่มตัวอย่าง402ราย ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล พบกลุ่มผู้ซื้อในวัยต่างๆ ยังคงมีความต้องการครอบครองอสังหาฯ ทั้งเพื่ออยู่อาศัยเอง และซื้อเพื่อลงทุน เก็บเป็นสินทรัพย์ โดย ผู้ที่มีรายได้ 1-3.5 หมื่นบาทต่อเดือนกว่า 43% เป็นกลุ่มที่ยังไม่มีการถือครองอสังหาฯ แม้ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่มีเงินออมอยู่ในระดับตํ่า ขณะที่อีกราว 40-43% เป็นกลุ่มที่มีการถือครองอสังหา ริมทรัพย์เท่านั้นนอกจากนี้ยังพบคนกลุ่ม Gen Yตอนกลาง (อายุ 26-30 ปี) กว่า 55% ต้องการซื้ออสังหาฯหลังแรกเพื่อการอยู่อาศัยเอง ส่วนกลุ่มGen X (อายุ 36-54 ปี) และBaby Boomer (อายุมากกว่า54 ปี) มีแนวโน้มการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าและเป็นสินทรัพย์ในอนาคตถึง55% ซึ่งจากข้อมูลดังกล่าว สะท้อนว่า กลุ่มคนที่มีอายุมากกว่า 36 ปี ขึ้นไป มีการวางแผนทางการเงินด้วยการลงทุนในอสังหาฯเพราะมองว่าเป็นการออมเงินในสินทรัพย์ความเสี่ยงตํ่า และยังสามารถเก็บเป็นทรัพย์สินสร้างมูลค่าเพิ่มในอนาคตไว้ให้ลูกหลานได้ด้วย

สำหรับกลุ่มลูกค้าต่างชาตินั้นยังคงมีความน่าสนใจเช่นกัน หลังจากในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (ปี2558-2562) อสังหาฯ ของประเทศไทย ยังคงรั้งอันดับ 4 สำหรับกลุ่มประเทศที่น่าลงทุนมากที่สุด ผ่านการจัดอันดับของเว็บไซต์Globalpropertyguide.comเนื่องด้วยอัตราผลตอบแทน จากการให้เช่าสูงถึง 5.13%สูงกว่า มาเลเซีย สิงคโปร์ และญี่ปุ่น ขณะที่ราคามีการเปลี่ยนแปลงราว16.29%ซึ่งปรับตัวน้อยกว่ามาเลเซีย ที่ราคาปรับตัวถึง 43.35% และญี่ปุ่นปรับตัวถึง 29.85% ส่งผลให้กำลังซื้อชาวจีนยังสนใจเข้ามาลงทุนต่อเนื่อง

ฉะนั้น หากภาครัฐออกมาตรการสนับสนุนกำลังซื้อในกลุ่มต่างๆทั้งคนไทยและต่างชาติอย่างถูกจุดและผ่อนคลายมาตรการด้านสินเชื่อที่เข้มงวดลงคาดจะทำให้ตลาดฟื้นตัวดีขึ้นได้

หน้า 27 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,505 วันที่ 15-18 กันยายน 2562